Regensburger Ferienwohnungs-Vermieter zur geplanten Zweckentfremdungssatzung der Stadt Regensburg
Was bisher geschah …
Am 20.02.2015 erschien in der Mittelbayerischen Zeitung ein eher harmloser Artikel zum Thema airbnb in Regensburg, der das Internet-Portal als neuen Reisetrend vorstellt. Eine Woche später, am 27.02.2015 erschien in der gleichen Zeitung ein weiterer Artikel zum Thema airbnb, in dem massive Kritik an diesem Portal geübt wurde.
In dem Artikel kommen zu Wort:
• Anton Sedlmeier (Amt für Stadtentwicklung): „… quantitativ kein Problem …“
• Kurt Schindler (Mieterbund Regensburg): „… verheerend und völlig unangebracht … Das Angebot muss niedergehalten und nicht gefördert werden. Wie in Berlin sollte es auch in Regensburg eine Zweckentfremdungsverordnung geben.“
• Tobias Just (Professor für Immobilienwirtschaft, Uni Regensburg): „In einem Segment, in dem wir schon eine Knappheit haben, sorgt das Angebot für zusätzliche Verknappung.“ und „Für das Gemeinwesen bedeutet das ein Aushöhlen von wirtschaftlichen Gepflogenheiten.“
• Julian Trautwein (airbnb): „Die Analyse zeigt, dass Airbnb und die Airbnb-Gastgeber keinen signifikanten Einfluss auf den Mietspiegel in Berlin haben.“
Die Betroffenen, nämlich die Vermieter, kommen nicht zu Wort.
Vorangegangen war dieser kritischen Berichterstattung eine Pressekonferenz der Koalition am 26.02.2015, bei der ein Papier mit dem Titel „Wohnungsbauvorschläge für mehr bezahlbaren Wohnraum und zur Neuausrichtung der Stadtbau GmbH“ vorgestellt wurde. Das Papier nennt zehn Punkte „Zur Vorlage und Entscheidung im Stadtrat“, darunter Punkt 4: „Die Verwaltung wird beauftragt, dem Stadtrat den Entwurf einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vorzulegen.
Begründung: Ziel ist es möglichst viel Wohnraum zu erhalten.“ Das Papier wurde komplett auf der Internetseite der Grünen Stadtratsfraktion veröffentlicht. Hauptverantwortliche Person dürfte die Fraktionsvorsitzende der GRÜNEN im Stadtrat, Margit Kunc, sein, die auch stellvertretende Vorsitzende im Mieterbund Regensburg ist. Hier stellt sich die Frage eines Interessenkonflikts.
Über diese Pressekonferenz berichtete die MZ ebenfalls am 27.02.2015 unter dem Titel „Koalition kämpft für günstigen Wohnraum“. Darin heißt es: Die Zweckentfremdung von Wohnraum sei der Koalition ein Ärgernis, deshalb möchte die Stadt Regensburg eine Satzung dagegen erlassen. Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass die Stadt Regensburg eine Zweckentfremdungssatzung erlässt, würde dies allen Anbietern von Ferienwohnungen in Regensburg quasi über Nacht die Geschäftsgrundlage entziehen. Denn: „Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum … nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, …“ (Art. 2, Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum).
Richtigstellung falscher Argumente und Halbwahrheiten
| Behauptung | Tatsache |
| Es gibt in Regensburg über 100 airbnb-Angebote. | Nach Eingabe des Suchbegriffs „Regensburg“ bei airbnb erscheinen 101 Angebote. airbnb dehnt dabei den Suchradius automatisch über das Stadtgebiet Regensburg hinaus bis nach Straubing, den Vorwald und in das Altmühltal aus.
Tatsächlich gibt es im Stadtgebiet Regensburg aktuell (06.03.2015) 71 Angebote, davon sind lediglich 40 komplette Wohnungen. Der Rest sind einzelne Privat- oder Gemeinschaftszimmer in ansonsten „normal“ bewohnten Wohnungen. |
| Die Unterkünfte, die auf Airbnb angeboten werden, stehen nicht mehr dem normalen Wohnungsmarkt zur Verfügung. Für eine Stadt wie Regensburg, in der seit Jahren das Wohnungsangebot knapp ist, kann das die Lage zusätzlich verschärfen. | Das Wohnungsangebot in Regensburg ist nicht knapp, sondern wächst stetig. Regensburg hatte im Jahr 2013 einen Bestand an Wohnungen von 84358 (in den Jahren zuvor waren es 83827 bzw. 83063). In 2014 kamen nochmals 1581 Wohnungen hinzu auf einen Bestand von aktuell 85939. Der Anteil an Ferienwohnungen am Gesamtbestand beträgt also weniger als 0,05 %. Es ist nicht erkennbar, wie ein solch minimaler Anteil bei wachsendem Wohnungsbestand die Lage auf dem Wohnungsmarkt verschärfen könnte. |
| Ferienwohnungen zahlen (anders als Hoteliers) keine gewerblichen Abgaben (Gewerbesteuer etc.). | • Die Vermietung von Ferienwohnungen ist umsatzsteuerpflichtig, sobald die Einnahmen mehr als 17500 EUR betragen. Darüber hinaus zahlt der Vermieter auf die Einnahmen aus der Vermietung Einkommensteuer. • Gewinne aus einem Hotelbetrieb sind zwar gewerbesteuerpflichtig, wenn sie einen Betrag von 24500 EUR überschreiten. Der Hotelier verrechnet die Gewerbesteuerlast jedoch normalerweise mit seiner Einkommensteuer, was in der Regel zu keiner zusätzlichen Belastung durch die Gewerbesteuer führt. • Falls es unter den Vermietern schwarze Schafe geben sollte, die sich der Steuerpflicht entziehen, wäre hierfür das Finanzamt zuständig, nicht die Stadtverwaltung. |
| In Regensburg herrscht Wohnungsnot bzw. Wohnraummangel. | • Die Stadt Regensburg kommt in der aktuellen Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV) nicht vor (in der WoGeV sind Gebiete aufgeführt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist). • Das Amt für Stadtentwicklung berichtet am 03.12.2013 an den Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen, dass ein Antrag der Stadt Regensburg, in die WoGeV aufgenommen zu werden, laut Einschätzung der Obersten Baubehörde keine Aussicht auf Erfolg haben würde. • Außerdem kommt die Verwaltung in ihrem Bericht an den Ausschuss zu dem Ergebnis, dass der Erlass einer Zweckentfremdungssatzung in Regensburg nicht zu einer Entlastung der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt führen würde. • Die Zahl der Antragsteller für geförderten Wohnraum ist seit 2011 rückläufig. |
| Die Stadt muss eine Zweckentfremdungssatzung erlassen, da sie dem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen kann. | • Ein sicherlich zumutbares Mittel wäre z.B., die 300 leerstehenden Stadtbau-Wohnungen auf dem Markt anzubieten (~ 5% aller Stadtbau-Wohnungen). • Weitere zumutbare Mittel: zusätzliches Bauland ausweisen, Genehmigungsverfahren beschleunigen, vorhandenes Nachverdichtungspotential nutzen, bestehende Bausubstanz ausbauen (z. B. aufstocken). |
Argumente für die Vermietung von Ferienwohnungen
• Ferienwohnungen sind ein wichtiger Teil des touristischen Angebots.
• Ferienwohnungsgäste bleiben länger in der Stadt als Hotelgäste.
• Ferienwohnungen ermöglichen Familien und anderen Gästen mit besonderen Wünschen und Bedürfnissen einen Welterbe-Besuch.
• Ferienwohnungen sind höherwertig ausgestattet und in sehr guten Lagen, so dass sie ohnehin nicht als „preiswerter“ Wohnraum zur Verfügung stehen würden.
• Für die Vermietung von Ferienwohnungen wird Umsatzsteuer bezahlt, für „normale“ Vermietung nicht. Diese Steuereinnahmen würden durch eine Zweckentfremdungssatzung entfallen.
• Ferienwohnungen sind eine ideale Nutzung für Wohnungen die für eine Festvermietung nicht zur Verfügung stehen, weil die Besitzer zeitweiligen Eigenbedarf haben (z.B. Besuch der Kinder und Enkelkinder an den Wochenenden, in den Ferien oder an Weihnachten).
• Die Bewirtschaftung der Ferienwohnungen ist mit einem – im Vergleich zur Festvermietung – hohen Arbeitsaufwand verbunden, die Vermieter erarbeiten sich also ein finanzielles Standbein oder schaffen Arbeitsplätze wenn sie die Arbeiten an andere abgeben.
• Viele Gäste haben keinen touristischen Beweggrund, nach Regensburg zu kommen. Sie sind beruflich in Regensburg, als Projektleiter, Praktikanten, Monteure, Berufsanfänger, Angehörige von Patienten, Teilnehmer an Kursen und Schulungen etc.. Ferienwohnungen ermöglichen hier einen bezahlbaren Aufenthalt über mehrere Wochen und Monate, bis die Personen wieder abreisen
oder eigenen Wohnraum gefunden haben.
• In der Agentur B&B erleben wir täglich verzweifelte Personen die mit einem Budget fürs Wohnen von 200 – 600 Euro im Monat auskommen müssen.
• Ferienwohnungen können auch Ausweichwohnraum sein für Opfer von Wasserschäden, Brand, Hochwasser, Schimmel etc.
Argumente gegen den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung
• In Regensburg herrscht kein Wohnungsmangel
• Eine Zweckentfremdungssatzung würde vielen Existenzen die wirtschaftliche Grundlage entziehen.
• Der Aufwand zur Durchsetzung einer Zweckentfremdungssatzung rechtfertigt nicht den (zweifelhaften) Nutzen, da der Wohnungsmarkt nicht entspannt würde.
• Es ist mit einer Klagewelle von Eigentümern zu rechnen.
• Eine Zweckentfremdungssatzung schränkt ausdrücklich Grundrechte ein (Art. 13 GG „Unverletzlichkeit der Wohnung“ und Art. 14 GG „Eigentumsrechte“).
Geplante Maßnahmen
• Gründung eines Vereins „Ferienwohnungen in Regensburg e. V.“ mit dem Zweck, die Interessen der Regensburger Ferienwohnungs-Vermieter zu bündeln und in der Öffentlichkeit zu vertreten
• Der Verein strebt einen Sitz im RTG-Beirat an
• Positionierung der Regensburger Ferienwohnungs-Vermieter gegen den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung
Unterzeichner
Die Teilnehmer des Treffens der Regensburger Ferienwohnungs-Vermieter am 08.03.2015